原标题：世说 | 房利美、房地美2千亿美元IPO与它们的次贷往事

“它甚至会房贷给一条狗。”电影《大空头》一句话台词直接戳中了2007年次贷危机的关键。

但这场黑天鹅事件的“后劲”至今仍未消散,或许警醒世人泡沫经济不可取的方式存在着。若用通俗的话来说,就是“小心中间商赚差价”。所谓中间商,就是2007年次贷危机事件中的两大主角房利美和房地美(简称“两房”)所代表的利益方。

陷入漩涡过后,两房的一举一动都备受关注,特别是受当下大国关系紧张、新冠疫情等影响,是否会再度爆发“次贷危机”也成为了不少人的担忧。

美国穆迪就预计,如果美国经济活动停止延续到今年夏天或之后,将有高达1500万个家庭出现房贷断供,占拥有房贷家庭比例的30%。届时,美国将有三分之一的贷款还不上,次贷危机或将再次爆发。

5月21日有媒体报道,美国联邦住房金融管理局(FHFA)于当地时间周三公布,金融危机期间被政府接管的抵押贷款巨头房利美和房地美计划重新转型为私人公司,包括最快明年上市,融资约2000亿美元,有望成为美国有史以来最大规模的IPO。

但为了避免出现资金链断裂的问题,美国当局计划要求两房至少保留2400亿美元的资本,防止再次爆发金融危机时,需要他们注资救市。

事实上,早在去年9月5日,路透社报道了两房进行私有化的计划。该报道称,美国财政部表示,政府应制定计划开始对两房进行资本重组,同时呼吁国会起草一项全面的住房改革方案,使两房能够“安全地”脱离政府控制。

彼时,美国财政部官员表示,将与联邦监管机构合作如何让两房建立在稳固的财务基础、以及削弱两家公司在住房融资中的作用,制定具体的细节。这可能需要数年时间才能实施,但是不会影响现有的抵押贷款。

“他们的目标是将政府控制的公司私有化的同时,不增加人们获得抵押贷款的难度和成本。”该官员说道。

紧接着于同月30日,FHFA再度发表声明称,将允许房利美和房地美分别保留250亿美元、200亿美元的利润。数额均远超此前协议规定每家公司各30亿美元的资本公积。

观点地产新媒体了解到,奥巴马政府早于2012年就试图推动住房金融改革,但最终以失败告终。而此时保留更多的利润也意味着“两房”的私有化进程踏出了艰难的第一步。对此,FHFA局长称之为“改革道路上的重要里程碑”。

进一步来说,进行私有化改革包含着多个方面的原因,特朗普政府倡议实施美国住房全面改革,限制联邦政府在美国住房金融体系中的角色；该国民众存在不少呼吁废除或改革“两房”的呼声；两房已经还清了当初的救援资金后,还不断向美国财政部输送现金,引起了“两房”原有股东的不满。

两房私有化方案不仅要兼顾上述多方的利益,同时在这过程中,也受到了美国民主党的抵抗,他们认为“这可能会限制低收入美国人获得抵押贷款,从而增加住房成本”。

而在最新修改方案中,FHFA进一步提高了多项资本金,要求两房至少需要保留约2400亿美元资本金,增加缓冲资本金容量。其中包括风险基础资本1350亿美元,一级资本充足2000亿美元；杠杆资本1520亿美元,一级资本充足2430亿美元。该项措施为征集议案,意见征集时间为60天。

对此,业内人士认为,目前两房持有资本金约235亿美元,想要满足资本金要求,两房还需要筹集1800亿美元,这个目标并非短期能够实现。

关于两房的私有化方案,美国财长姆努曾表示,倾向于为两房提供明确的政府担保；如政府担保需要大量资本,两房进行IPO是选项之一,可能会资产重组让它们上市,私人资本也是可能的另一选项。

次贷危机已经过去十三年了,而人们仍然对此保有敬畏之心。因为美国通过货币、财政、金融等措施稳定金融市场,经济快速复苏,但世界经济却受到更大的打击,十几年后仍未完全走出次贷危机的阴影。

关于2007年的次贷危机,经济学家任泽平曾分析道,美国住房贷款资产被投资银行衍生为各类金融产品,转卖给全球投资者,美国房市、金融市场与全球市场的紧密联系,是造成欧元区债务危机,日本经济低谷,拉美、澳大利亚等国家陷入长期低迷的重要原因。

任泽平认为,为了化解危机,世界各国采用长期实施超低利率和流动性宽松政策也将为下一次全球危机埋下伏笔。

有意思的是,两房诞生的背景恰恰也与“危机”二字密切相关。

1938年,正值大萧条时期,有着半政府性质的机构房利美正式成立。该机构由美国国会创立,初衷是为地方政府提供联邦资金,以扩大住房贷款业务。房地美则于1970年成立,业务模式与房利美相似,成立的原因也是为了打破房利美一家独立的局面。

不可否认,两房的诞生为美国住房市场提供流动性和购买力,也帮助不少美国人解决了住房的问题。

而关于两房的商业模式,在彼得林奇1993年写下《战胜华尔街》中写道,“房利美以相对较低的利息借入资金,然后用他们买入抵押合约长期持有,并收受较高的固定利息,从中赚取差价。”

但这种模式存在难以获得稳定的收入,“这家公司盈利靠的是利率差,这样的公司上一年损失数百万,下一年有可能反过来获利数百万,非常难以预测。”

商人逐利避害的天性让两房产生了一个新的想法——打包抵押房产权,也就是次级抵押贷款。两房将买入的房产抵押合约进行捆绑,然后将打包好的合约再兜售给银行、险资、储货协会等,打通了从贷款买房的房主到全世界的投资者的链条。这种模式被定义MBS,简单来说就是证券化。

正是通过这种模式,两房不仅将风险转嫁给新买主、获得高额利润,同时市场占有率得到了快速提升,并受到华尔街公司的青睐。据美国当地媒体报道,次贷危机发生前,MBS总金额达4.4万亿美元,其中两房市场占有率超过四成。

然而两房打包模式的基础房产市场平稳或上涨的基础上,并且这种状态已经持续发展六十多年。2001年至次贷危机期间,美国先后经历互联网行业从泡沫破灭逐渐走向全面崩溃、恐怖袭击等危机,而为了解决上述危机,美联储将利率由6.5%下调至1%,随后拉升到5%,让美国房地产形成了巨大泡沫。

在危机种子落地那刻,美国当局错误的调节方式让其逐渐生根发芽,直至破土而出。而在此期间,两房为了拯救下滑的市场份额,降低了贷款标准,最终导致泡沫的破裂。

随后,2008年两房被美国政府接管,并于2010年6月下旬接连在纽交所退市,转入场外交易系统。

如今,十几年过去了,新的危机又一次出现,在面临新的挑战下,两房能否成功上市仍然是个未知数。