原标题：鹏润控股IPO：递表前负债率骤降10倍
在环京楼市因限购而持续低迷之际,一家打着雄安概念的“袖珍型”房企欲借IPO寻求融资输血。
近期,来自河北保定白沟镇的本土房企——鹏润控股有限公司(以下简称“鹏润控股”)向港交所递交了招股书。“过山车”式的业绩以及混乱的财务管理令市场对其未来的持续造血能力存疑。
据招股书披露,在以往业绩记录期间,该公司于2017年通过信托渠道获得了仅有的一次有息贷款1.6亿元,期限3年。在递表之前,公司迅速将本息还清,使得资产负债率在短期内降至5.7%；同时还完成了5600万元的派息承诺。伴随着还款和派息,截至2019年10月底,公司的现金及现金等价物相比2018年底也骤降47%。
《中国经营报》记者注意到,近几年,鹏润控股资产负债率波动较大。根据招股说明书,截至2017年底为57.3%,到2018年底便增加至76.9%,但截至2019年10月31日,鹏润控股的资产负债率大幅减少至5.7%。
资产负债率大幅波动,与公司的有息负债变化密切相关。事实上,据招股书披露,在鹏润控股此前的会计年度,获得的有息贷款只有一次。
在其招股书上,鹏润控股披露,2017年11月,河北鹏润子公司高碑店华创房地产开发有限公司(以下简称“高碑店华创”)与一间位于中国的持牌信托公司(一名独立第三方)订立贷款协议。据了解,该融资安排与银行贷款类似。该笔贷款额度为1.6亿元,利率为9%,生效日为2017年11月13日,到期日为2020年11月13日。
2017年,公司动用7000万元信贷额。截至2018年12月31日,公司未偿还的有息负债总额达1.11亿元。但于2019年10月底前,公司便偿还了9000万元的有息借款。至2019年12月,鹏润控股已偿还所有本金及相应利息,有息借款清零。这使得公司的资产负债率迅速降至5.7%。
值得注意的是,除了迅速还清债务外,递表前夕,鹏润控股大量支出现金用于派息。招股书显示,于2017年12月,河北鹏润向其当时的股东宣派股息5600万元,其已于2019年6月以现金悉数派付。
伴随着这两项操作,截至2019年10月底,鹏润控股的现金及现金等价物仅剩2123.9万元,而2017年、2018年、2018年前10个月及2019年前10个月,公司期末现金及现金等价物分别为：5448万元、3984.2万元、5624.2万元及2123.9万元。
作为一家欲在港股上市的公司,鹏润控股未来的造血能力是投资人关注的重要因素。
据了解,鹏润控股的运营主体河北鹏润2009年起步于白沟新城,并于2015年将业务扩展至高碑店市,二者均为河北省保定市辖下行政区域。截至2019年11月30日时,鹏润控股的总土地储备为77.67万平方米,超过一半土储位于白沟新城。据仲量联行统计,目前,鹏润控股已是白沟新城最大的住宅物业开发商之一,占市场份额17.2%,也是高碑店市第三大住宅物业开发商,占市场份额6.7%。
招股书显示,营收方面,截至2017年、2018年、2018年前10月及2019年10月31日止10个月,鹏润控股营收分别约为3.57亿元、2.24亿元、0.4亿元及5.63亿元。
对于2018年营收的大幅下降,鹏润控股解释称,主要由于已交付总建筑面积减少,当年只有一个项目的若干物业竣工并交付客户。而2019年前10个月的营收同比暴增1308%,对此,鹏润控股表示,原因为已交付总建筑面积增加及已确认平均售价增加。
由于鹏润控股所开发的地块主要位于县域地区,项目开发牵涉到的拆迁问题较多,高昂的拆迁成本也在考验着公司的资金承压能力。比如,公司在高碑店的鹏润·翰林苑项目进展缓慢。从2013年5月到2017年1月,光就拆迁安置协议的达成,鹏润控股就花了三年多时间。鹏润控股为这一项目支付的动迁安置成本总额超过8000万元,项目的开发总成本预计为2.63亿元。
除了造血能力存疑外,鹏润控股的内部管理也较为混乱。
招股书显示,在递表之前,通过一系列的股权腾挪,公司实控权由张中华掌握,张中华在公司中担任董事会主席、CEO及执行董事,其妻李红担任财务总监及执行董事。
根据保定市颁布的法律法规,从2016年开始,楼盘的预售款要存入指定控制账户。但鹏润控股在部分项目未取得预售许可证的情况下便开始收取预收款,并将部分预售款存入张中华以及他的雇员个人账户。
据了解,鹏润控股曾使用29个以14名人员的名义、在7家中国银行不同分行开设的个人银行账户,以偿付河北鹏润(包括其高碑店市分公司)及高碑店华创的公司资金。这14名人员中,包括附属公司员工、张中华所控制关联公司员工、亲属,以及张中华的亲属。
从2017年至2019年前10个月,公司通过个人银行账户收取的预售款总额分别为3.21亿元、2.71亿元和1.21亿元,分别占公司收取预售所得款总额的67.1%、28.0%和11.7%。同期,个人银行账户的付款分别占公司营运支出总额的3.4%、5.1%和少于0.1%。
但对于未获预售许可证便开始收取预售金,保定白沟新城规划建设局、高碑店市住房和城乡建设局以及白沟新城及高碑店市地方税务机关并未对此作出处罚。
直到2020年2月,鹏润控股才规定不通过非指定账户收取预售款,所涉项目也均补齐预售证。但如何限制实控人借用公司资金用作其他途径的问题,鹏润控股并未说明。
记者联系采访了这些主管部门及鹏润控股。截至发稿时,高碑店市住房和城乡建设局以及白沟新城规划建设局均已收到记者的采访函,但未作回复。鹏润控股不接受记者的采访。