继从事物业管理的绿城服务上市之后,又一个冠以“绿城”二字的资本平台浮出水面。
2月28日晚间,绿城中国(03900.HK)公告,建议分拆绿城管理并于联交所主板独立上市,并紧随其后发布招股书。
绿城管理以开发代建、金融服务、知识分享为核心业务,是国内规模最大的房地产代建公司,同时是绿城中国轻资产板块中重要的业务。
作为近几年为绿城中国销售贡献较大的业务板块,绿城管理上市一直备受市场关注。分拆完成后,绿城管理将继续为绿城中国的附属公司,绿城中国将继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。
根据绿城管理招股书,绿城管理董事会由8名成员组成,其中执行董事2名,分别为行政总裁李军、林三九,非执行董事3名,分别为董事会主席郭佳峰、张亚东、刘文生。三位独董为林治洪、丁祖昱、陈仁君。其中,李军、林三九分别现任绿城管理集团董事、总经理及执行总经理,郭佳峰、张亚东、刘文生3人均为绿城中国执行董事,另外,张亚东还任职绿城中国董事会主席、行政总裁,郭佳峰任职绿城中国执行总裁。
得益于绿城多年累积的品牌知名度,绿城管理过去几年销售规模逐渐递增。
公开资料显示,绿城中国首个代建业务始于2008年,当时接手政府项目开始进入该领域。2010年,绿城中国正式接触商业代建,接手了一个名为“瑞安玉园”的项目。
根据中国指数研究院数据,绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司,规模为第二大市场对手的两倍以上。目前地产行业内,拥有代建业务的包括绿城、滨江、建业、雅居乐等房企。
经过了多年发展的绿城管理,已初具规模。2017年,绿城管理的销售规模达到430亿；2018年上升为552亿元；2019年,该数字进一步提升至664亿元,对应的合同销售面积约505万平方米。
招股书数据显示,截至2019年9月30日,绿城管理在中国25个省、直辖市及自治区的84座城市,以及柬埔寨一座城市拥有262个代建项目,管理总建筑面积为6850万平方米。其中,一二线城市管理面积为2812.3万平方米,三四线的管理面积为4004.4万平方米。
根据戴德梁行估算,上述代建项目已有估计总销售价值约3570亿元。
鉴于代建业务的轻资产属性,绿城管理的净利润率明显高于公司的房地产开发主业。
根据招股书,2017年、2018年及2019年前九个月,绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元,期内所得利润为2.57亿元、3.63亿元、2.96亿元。以此计算,绿城管理净利润率分别为25.2%、24.5%、19.56%。
总体而言,绿城管理净利润率超过20%,同期,行业开发商平均净利润率在10%左右。
绿城管理总经理李军此前公开表示,绿城管理IPO早在2017年便启动,2018年3月,绿城中国董事会审批同意了绿城管理的上市计划,但随后寿柏年清空绿城中国股份,当时为了保证交易,暂停了绿城代建业务的上市,直到2019年重启。
房地产的代建业务,是指由合作方提供土地及相应资金,代建公司提供管理团队,负责前期规划设计、后续建设、营销、品牌输出及物业管理等。绿城管理招股书显示,该公司无需为项目投入大量财务资源。
近些年,房企拿地成本越来越高,而代建则无需通过招拍挂拿地,因而其优势在于不需要大规模资金投入的情况下就能扩大规模。
根据绿城管理招股书,2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日,绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及0。
没有财务杠杆又具备较高盈利能力的绿城管理,在绿城集团内部被视为“独角兽”。李军曾公开表示,未来代建业务将有望占到地产行业10%的市场份额,达到万亿元的市场规模。
不过,代建业务不是谁都能分一杯羹的领域,企业必须要有成熟的业务体系和穿越政策周期的核心操盘能力。
“龙头房企发展成熟,拥有良好的品牌和成熟的产品线,这些大公司不需要代建企业的介入。而很多地方性小房企拥有土地资源,但开发能力和资金实力有限,产品无法产生溢价。在这样的背景下,绿城管理就有了很大的市场。”李军说。
近年来,随着大型房企向二三四五线城市的不断下沉渗透,对于当地中小房企降维打击的效果十分显着。
云南省一位本地小型房企老板林向东(化名)向第一财经表示：“比如一个项目,如果我们公司自己开发销售,可能只能挣几千万；但如果换一家销售整合能力强的公司来操盘,就可以赚一个亿。”据悉,他的公司手上正有一个项目想要引入品牌管理方。
不过,代建业务也有自己的经营压力,比如拓展优质项目,就难度不小。一位业内高层告诉记者：“很多小开发商可以通过让渡部分项目股权即可与大开发商合作,继而借助品牌优势进行项目开发合作,甚至可以让渡给大开发商操盘权。轻资产模式是成立的,但是实际上也是与众多主流开发商竞争。”
即便如此,相对于资金占用量较大且杠杆比重较高的开发业务,资本市场对于代建这种安全边际较高的业务十分青睐,这一点,从物业管理上市后取得了远高于开发业务的估值,便可见一斑。
在绿城管理之前,从事物业管理的绿城服务(02869.HK)已经率先实现了上市。截至2月28日收盘,绿城中国的市值为222.74亿港元,而绿城服务市值则达到271.77亿元。
目前,国内开启了代建业务的房企不在少数,诸如滨江、雅居乐等公司,都成立了代建公司。随着绿城管理率先完成资本市场上的龙门一跃,其他公司的跟风上市也将随之到来。
代建,或许将成为物业管理之后,房企们给资本市场准备的下一个故事。