原标题：房企2019：寒冬延续,生存不易,靠分拆上市和发债输血求生

2019年已经翻篇。

这一年,你经历了什么？

资本圈,从来不缺故事。

值此新年之际,资本邦推出《2019年终报告——他们的这一年》年终系列策划报道,聚焦资本圈的各个角们,看看过去这一年,他们经历了什么。

这一篇,主角是2019年的房地产企业。

对于房企来说,分拆上市与发债融资——是2019年的两大关键词。

2018年被认为是房地产“寒冬”。但实际情况是：2018年只能算是“小寒”；2019年才是“大寒”——至少比2018年寒了不少。

用一组数据来做个对比。据人民法院公告网数据,2019年共有526条房企破产公告,平均每天有1.44家房企倒闭,仅前11个月的破产数量就已经超过2018年全年。

据资本邦了解,房企的破产潮从2018年下半年开始。据不完全统计,2018年上半年破产企业为177家,到下半年大幅增加至281家,其中仅第四季度就有136家房企破产。

破产潮下,房地产行业的马太效应正变得越来越明显。

据戴德梁行的资料,房地产开发商前40强的市场平均份额约为房地产开发商前100强的1.9倍。中国房地产指数系统资料则指出,房地产开发商前40强的市场总份额由2013年的约28.4%增至2017年的约51.7%。

根据克而瑞披露的数据,2016年近7成房企在11月的业绩目标完成率就已突破100%,但2019年11月仅有21%的房企提前完成全年业绩目标。

从房企目标完成情况来看,截至11月末在年内设定了业绩目标的企业中,近7成房企的目标完成率已达到90%以上。

——其中,包含世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成了全年目标。

——但同时,超2成房企的目标完成率尚在80%-90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及80%。

总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

随着对房地产行业风险防控的进一步强化,一些地方政府要求具有一定规模的开发商进行土地开发,且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金,一些中小房企在资金上无法与大房企抗衡,只能眼睁睁看着大房企拿走土地,而失去了土地储备的不少中小房企“步履维艰”甚至破产。

资本邦了解到,2019年5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

2019年7月6日,银保监会发布消息,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

8月上旬,银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查北上广深等32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

数据显示,下半年房企境内外债券、信托发行金额均明显下行,11月境内债、海外债、信托融资445亿元、460亿元、557亿元,较年内高点分别下降50.1%、40.9%、48.5%。

今年以来,海外美元债发行放量明显,其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。

——中原地产研究中心数据显示,2019年房企海外融资高达752亿美元,而2018年只有496亿美元,同比上涨52%。

——克而瑞报告显示,2019年房企新增融资成本为7.07%,较2018年的6.53%显着上升了0.54%。

——而据中指研究院统计,2019年1-11月,海外债券融资成本为8.33%,较2018年同期上升0.94个百分点。

更重要的是,随着中小房企不断暴雷、兑付问题频发,金融机构更愿意把钱贷给承压性更强的规模房企,融资向头部房企集中的趋势越发明显。

2019年12月10日,国际评级机构惠誉发布《中国企业债市场蓝皮书》显示,2014年以来中国境内企业债券的违约数量一直呈上升趋势,违约债券的本金金额,已从2014年的13亿人民币增至2019年前11个月的994亿元人民币。惠誉认为,上述现象的主要原因在于,信贷收紧,地方政府对债券违约的容忍度有所提高,很多民营企业未能在收紧的融资环境下进行再融资,激进的业务扩张导致资产负债表过度膨胀,以及公司治理薄弱。

中小企业缺钱导致破产和债务违约,金融机构又因为中小企业的信用问题不愿意轻易借钱,导致中小企业的现金流更加紧张,从而继续引发更大规模的破产和债务违约现象。

在如此恶性循环下,行业洗牌加速,中小企业倒下的速度更快,头部房企也因此得到了喘息的机会和足够过冬资源。

进入2020年,房企发新债还旧寨的现象愈发集中。

根据克而瑞统计,截至2020年1月14日,有超30家的房企公布了融资计划,包括多家大型品牌房企。

据资本邦不完全统计,在港股房企中,禹洲地产、合景泰富、龙湖集团、中骏集团、碧桂园、旭辉控股、龙光地产、融创中国、佳兆业集团、远洋集团等19家房企均宣布了海外发债计划,募资用途均包含了“现有债务再融资”或“偿还现有债务”。

除了发债,分拆上市也是过去的2019年里房地产行业的“关键词”。

资源储备不足,融资变得困难,房地产企业的造血能力和数学能力在2019年都面临着严峻考验,为了维持生存,探寻新的业绩增长点,房企分拆物业公司上市成为了2019年的新热潮。

港股市场上,2019年共15家房地产企业上市,其中9家为物业公司,占比高达60%；而在这9家公司中,有8家均为分拆上市,其中不乏保利、宝龙这样的知名企业。

资本邦所获数据显示,从2014年到2017年,几乎每年只有1-2家物业公司上市。2018年,节奏突然加快,全年共有5家物业公司分拆上市,其中有4家成功登陆港股。到2019年,港股分拆上市的物业公司数量直接翻倍。

从招股书披露的募资用途来看,超过50%的资金都被用来收并购以扩张规模,剩余资金才被主要用于平台建设和公司发展。

一般而言,物业服务公司的扩张路径主要分为内拓、外延,即依托房企母公司资源项目和外部收并购,另外就是第三方物业项目拓展。内拓模式所耗费的拓展投入悉数体现为当期成本(以服务本身为营销手段),而外延扩张模式支付的对价,则视为一种资产。会计确认方面的差异,导致报表无法体现出内生增长的物业管理公司特有的优势。

因此,为了更快获得资本的青睐,外拓成为物业公司最简单粗暴的增长方式。据克而瑞证券统计,2019年上半年,在港上市的内地物业服务公司并购的交易金额合计13.3亿元,约等于2018年全年的并购金额总和。

在物业公司并购交易活跃的同时,并购成本也在大幅增长。克而瑞证券指出,2019年上半年物业服务企业平均单笔并购交易对价为1.3亿元,同比增长99.8%,相对2018年下半年提升了49.7%。

资本邦看到,尽管上市数量猛增,物业公司上市后的股价表现却并非一帆风顺。

2019年港股上市的9家物业公司中,仅3家在2019年实现上涨,其余6家全部下跌,不过在进入2020年之后,9家公司的行情表现有了明显回升。