原标题：物业赴港上市管窥：金融街、鸿坤与宋都的异与同

寒冬腊月过后,2020年的2月并不平静。节后股市开盘首日,地产A股纷纷跌停与内房股普涨形成了鲜明对比,其中尤以物业股的上涨较为明显。

截至2020年1月31日,共有4家物业公司赴港递交IPO文件,最新一起则是二次递交招股书的鸿坤集团旗下物业公司,此前还有正荣服务、金融街物业以及宋都服务。

趁着物业股赴港上市的“东风”,北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司的母公司烨星集团控股有限公司(下称“鸿坤物业”),在2020年1月31日再次递交招股书,这也是继去年7月底递交招股书失效后的最新一次动作。

除了鸿坤物业以外,金融街物业及宋都服务也在除夕(1月24日)当天向港交所递交了招股书。

对比这三家物业公司,金融街物业显得比较“特别”,2017年至2019年前三季度收入组成中,商务物业收入占比均维持在65%以上,远远超过住宅物业或其他物业的收入。

另一边,鸿坤物业与宋都服务二者在管建筑面积体量不及金融街物业,其中鸿坤物业的市场主要分布在京津冀区域且以住宅物业为主,而宋都服务主要扎根于长三角,尤以浙江为主。

作为一家以金融商务服务为亮点的物管企业,金融街物业有其独特的地方。

始于1994年的北京,金融街物业在2008年开始向外规模扩张,相继进入华北、西南、东北、华南以及华东区域。

背靠母公司金融街集团的国企背景,金融街物业在规模及多元业务布局上处于上风,总收入逐年呈现上升趋势。据了解,金融街集团通过附属公司华融综合间接持有金融街物业股份47.52%,中国人寿保险则间接持有29.49%股权。

在金融街物业的收入构成中,包括了办公楼、综合楼、零售商业大楼及酒店、住宅、公共物业(医院、教育及其他)、餐饮服务等业态。

招股书显示,2017年至2019年前三季度,金融街物业总收入分别为7.57亿、8.75亿以及6.91亿元,商务物业占总收入的70.28%、67.56%以及65.78%,与非商务物业收入逐渐形成“六四分”的局面。

商务物业方面,办公楼收入为重中之重,2017年至2019年前三季度分别实现3.99亿、4.6亿、3.54亿元,占总收入比重均在50%以上。

据观点地产新媒体了解,金融街物业的商务物业中办公楼主要包括北京富凯大厦、金融街中心及德胜国际中心、天津环球金融中心。此外,还有金融街长安中心综合体、北京金融街购物中心以及北京怀柔酒店项目等。

尽管在金融街物业收入占比中商务物业占绝对优势,但在建筑面积方面,商务与非商务物业的占比情况则不尽相同,2019年前三季度,二者的比例分别为41%和59%。

截至去年9月底,金融街物业管理项目137个,在管建筑面积1900万平方米,较上一年度末在管建筑面积1640万平方米有所增加,其中在管商务物业建筑面积为780万平方米,非商务物业(尤其住宅物业)的在管建筑面积约1120万平方米。

2017年至2019年前三季度,金融街物业来自独立第三方的在管建筑面积分别为481、619以及774万平方米,占总的比重分别为36.48%、37.71%以及40.69%。可以看出,最近几年金融街物业有意提高来自第三方在管建面的比重。

对于未来多元化业态的发展方向,金融街物业在招股书中提到,致力于改进非商务物业管理及服务,扩大在住宅等非商务物业管理行业的市场份额,并预期,商务物业及非商务物业在管建筑面积将继续保持同类增长。

反映到毛利及收益方面,从目前来看,金融街物业在住宅物业领域或许是短板之一,商务物业方面的毛利率要远高于非商务物业,尤以办公楼、零售商业大楼及酒店的毛利率较为明显。

2017年至2019年三季度,金融街物业的毛利分别1.46亿、1.62亿及1.41亿元,录得毛利率分别为19.2%、18.5%及20.5%。其中,商务物业毛利分别为1.35亿、1.33亿、1.29亿。

具体来看,2019年前三季度,金融街物业的办公楼、零售商业大楼及酒店的毛利分别为1.07亿及0.13亿,毛利率分别为30.3%、23.5%,同时期住宅物业的毛利为155.9万元,毛利率仅为1%。

值得一提的是,在资产负债方面,金融街物业资产负债率近几年均维持在60%至70%的水平。截至2019年前三季度,资产负债率为61%。同时,经营、投资及融资性活动现金流均实现正值,分别为0.54亿元、0.47亿元及0.39亿元,期末现金及现金等价物为5.33亿元。

与金融街物业相比,鸿坤物业也起家于北京,同样拥有15年以上的发展历史。不同的是,鸿坤物业的发展较为依赖母公司开发物业,第三方拓展物业比重较小。

据观点地产新媒体了解,2016年至2019年8月底,鸿坤集团开发及由鸿坤物业管理的物业应占总收益建筑面积分别约为290万、370万、450万及480万平方米,分别相当于总收益建筑面积的100%、100%、99.1%、99.1%。

收益方面,鸿坤物业从鸿坤集团开发的物业所取得收益分别约1.17亿元、1.91亿元、2.47亿元及1.73亿元,分别占总收益的100%、约99.7%、98.1%及98.6%。

招股书显示,2016-2019年8月底,母集団(重组完成后的北京合润及其附属公司、联营公司及合营企业)作为鸿坤物业的最大客户,为后者贡献收益分别约4040万元、7470万元、9120万元及5930万元,分别占总收益约34.7%、39%、36.3%及33.8%。

对于这家稍显“小型”的物业公司来说,依赖母公司进行发展是其中一种手段。如若过度依赖母公司输送资源,则难以进行规模化布局。

截至2019年8月31日,鸿坤物业在京津冀地区、海南、湖北及陕西的八个城市布局,管理的总收益建筑面积约为490万平方米,合约建筑面积为710.9万平方米,包括21项住宅物业及15项非住宅物业,其中非住宅物业包括办公室大楼及购物商场、铺位及其他设施如体育场等。

鸿坤物业还表示,于2021年前,该公司将地域覆盖范围及业务扩大到至少五个城市,如上海、太原、佛山、郑州及无锡,同时成立11间新附属公司或分支机构及收购最少两间物业管理服务公司。

另一方面,鸿坤物业在总体营收及净利润上的增长比较快,2016-2018年营收复合年增长率达到46.8%,净利润复合年增长率则为45.6%。

招股书显示,2016年至2019年前八个月,鸿坤物业的营业收入分别为1.17亿、1.92亿、2.51亿及1.75亿元；净利润分别为1755.3万、3557.5万、3722.1万和2063.1万元。

此外,鸿坤物业的资产负债率逐年下降,2016年至2019年前8月,资产负债率分别为60%、40%、20%及4%。对于大幅下降的资产负债率,鸿坤物业表示,主要原因为权益总额的提升、纯利的增长、应付附属公司款项减少等。

有别于上述两家物管公司,宋都服务主要于浙江省内提供物业管理服务,包括房地产开发商、酒店等。

在招股书中,除标准的物业管理服务外,宋都服务还提供非业主增值服务及社区增值服务,其在管物业组合为住宅及非住宅物业,前者包括中高档住宅社区,后者包括商业物业和工业物业。

截至去年9月底,宋都服务在10个城市设有8间附属公司及12间分公司,当中大多数位于浙江,在管总建筑面积约为400万平方米,于最后可行日期的在管总建筑面积约为590万平方米。

其中,宋都服务取得的物业项目共计27个,当中有13项住宅物业及14项非住宅物业。为拓展多元化业务,宋都服务还在2017年7月及2018年10月开始涉足长租公寓及酒店业务。

2017年至2019首九个月,宋都服务的收益分别为8400万、1.33亿及1.373亿元,毛利分别为2497.5万、3757.6万、3916.3万元,年内溢利分别为1396.5万、2088.9万及1942.5万元。

值得一提的是,在非住宅物业提供收益方面,2017年至2019年前9月,宋都服务实现收益分别为1570万、1750万及2230万元。