原标题：刚上市2个月的青客公寓强制房东降房租 涉及数千套房源

2019年12月24日,房东赵女士接到青客公寓工作人员打来的电话,对方与赵女士协商,下调交由青客公寓出租、管理的那套住房的租金,她没有同意。一天后的12月25日,本是赵女士收到2020年第一季度房租的日子,但直到现在,账户上的金额仍然为零。

根据房东提供的信息,青客公寓单方面要求解约或降低房租价格的房源,达到数千套,大部分房东都没有同意,因此也都没有拿到房租款。之所以让房东降价,青客公寓的解释是房源亏损。2019年11月,青客公寓才在美国纳斯达克上市,成为国内首个上市的长租公寓企业,短短两个月时间,它到底怎么了？

2017年,上海的赵女士就将家里闲置的房子交给青客公寓管理,后者负责房屋出租,并通过赚取差价、收取服务费等方式盈利。之后,她又将另一套三居室以4300元/平方米价格也交给青客公寓管理。按照合同约定,青客公寓每季度最后一个月的25日支付给赵女士下一个季度的租金。

青客公寓工作人员与房东协商降价的沟通截图受访者供图

2019年12月24日,自称是青客公寓的工作人员联系赵女士,他们想协商下调4300元/月的那套住房的租金,并改为月付,但没有提及下调的幅度。赵女士感到很错愕,之前只听说过房租一年比一年高,哪里还会有降价的,她没有同意,并要求对方按照当初的《房屋托管租赁合同》履约。

一天后的12月25日,赵女士没有收到房租款。赵女士之后与上述工作人员进行了第二次通话,赵女士说：“青客的员工称,如果同意降房租,2019年12月31日前我就能拿到钱,如果不同意,就不知道什么时间打款了。”赵女士再次拒绝了青客公寓方面的提议,这之后,青客一直没有支付房租,这名工作人员的电话也再没打通。

除了协商降租,北京的段女士对中新经纬记者称,2019年12月23日,青客公寓北京的房屋管理员电话告知她,青客公寓要退出北京市场,从12月25日开始,将解除与她的房屋托管租赁合同,房间里的家具、装修赠送给她,但不承担违约责任。

遇到类似情况的房东,还有很多。中新经纬记者在一个200多人的青客公寓房东微信群里看到,房东们收到了青客公寓协商降价的文件或口头通知,在拒绝降价后,他们都没有拿到2020年第一季度的租金。

对于为何协商降价或单方面解约,青客公寓给房东的解释是“出租房源处于亏损状态”。

房东李静(化名)称,2019年12月30日,她在青客公寓总部看到了青客计划降租和解除合同的房源名单,涉及的房源达5500余套,包括上海、北京、杭州、苏州等多个城市。

青客公寓计划降租或解约的房源名单受访者供图

在上述名单中,部分房源的亏损额相对较大。一套托管租金为15500元/月的房子,青客要亏损5700元/月,包含人力成本后,亏损6300元/月；一套托管租金为15053元/月的房子,每月亏损4500元/月,包含人力成本后,亏损5100元/月。

对于哪些房源将被要求降价,哪些会被解约,青客公寓的员工告诉李静,加上人力等成本,总亏损在500元/月的房源,青客会自行承担；亏损在500-2000元/月的房源,他们计划让房东承担一半,即降价幅度为亏损的50%；亏损超过2000/月的房源,将与房东解约。

杭州的朱先生称,他的三居室以2450元/月的价格出租给了青客,并被后者改造称四居,但青客公寓收取租客的租金只有2465元/月,加上其他成本,每月亏损750元。青客公寓通知他,要下调375元/月的租金。

不过,青客公寓相关人士9日在接受中新经纬记者采访时表示,目前没有大规模拖欠房租的情况,和房东沟通协商中的房源不超过总房源的2%,绝大多数的房东不会受到影响。青客在积极和每一个房东妥善沟通,达成一致。

数据显示,截至2019年9月30日,青客公寓旗下有97297间可供出租的房源。

此外,有房东还在青客公寓总部拍到了一份名为“关于‘亏损房源退房、降价工作’项目配套激励的暂行办法”,该办法从双方无责解约、房东同意每年1月份为免租期、房东同意降租金等5个方面对员工进行激励。例如,如果房东同意降租金,各层级员工共计可以拿到下降租金金额乘以剩余租期月数30%的奖励。

据了解,在此之前,一些长租公寓企业在一二线城市大规模扩张,为争抢优质房源,存在哄抬价格的行为,导致企业的拿房成本升高。在房租趋于稳定甚至下降而运营成本居高不下的情况下,企业盈利遭到压缩。

青客公寓发给房东的“降租沟通函” 受访者供图

青客公寓发给房东的“降租沟通函”或“降租解约沟通函”中,承认公司存在“高出低进”的行为。有员工也向房东表示,他们之前获取的部分房源价格偏高。

在一份“降租沟通函”中,青客公寓称,根据住建部等六部委2019年12月13日发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,其中第九条明确提出加强对“高出低进”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)的监管规定,该公司每月支付给这名房东的租金已远远超出了从租客处收取的租金,属于“高出低进”情形。

自身运营亏损却要求房东降租的做法,让房东们难以接受。赵女士说：“那些简易的活动板房一个月也要不少钱呢,我的三居室被青客公寓改造成了四居对外出租,居然还亏损,说明青客自身定价太低、运营成本高,这是青客公寓自己做慈善,不能让我承担损失。”

朱先生也称,四间房每月只收取租客们2465元/月的租金,在满租的情况下,一间房只有约600元/月,这个定价在杭州实在太低。

房东们要求青客方面继续履约,或者赔偿损失。一份青客公寓与房东签署的《房屋托管租赁合同》显示,房屋租赁期限为8年,租金收益在合同的前三年维持不变,之后的每年都会上涨5%。青客公寓一方以非合理理由擅自提前退租,应按提前归还天数的租金的1倍向房东支付违约金。

青客公寓虽然是国内首家上市的长租公寓企业,但却是亏损上市。数据显示,2017年、2018年、2019年前6个月,青客公寓的净亏损分别约为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元,两年半累计亏损11.17亿元人民币。

美国东部时间2019年11月5日上市时,青客公寓筹资金额从原来最高的1亿美元降至4590万美元,缩水过半。上市没几天,青客公寓股价跌破17美元/股的发行价,在美国东部时间1月8日,收至12.45美元/股。近日,青客发布了上市后首份财报,2019 第四季度收入同比增长13.1%,归属于公司净亏损下降29%至1.25亿元,息税折旧摊销前利润亏损同比缩减58%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,长租公寓企业缺乏长期性的房源供应,为了提高市场占有率,拿房成本较高,加上装修、人工等成本,导致行业的平均毛利率只有10%-15%,净利率5%-8%,很容易随着市场的波动而出现亏损或亏损扩大。

在长租公寓行业突飞猛进的同时,暴雷事件也层出不穷。长租公寓行业咨讯研究机构房东东根据各大媒体及公开信息统计,从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。在2019年53家出现问题的长租公寓中,资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

谢逸枫认为,长租公寓行业长期存在融资难、盈利难等问题,这些问题不解决,未来仍存较大隐患。

除了要求房东降租金,亦有消息称,青客公寓还拖欠了部分员工工资。对此,青客公寓上述人士称,员工欠薪的情况暂时还没发现,有疑问的员工可以和公司核对。该人士还称,不管是对房东、租户、或者员工,青客都秉承“好好沟通、换位思考、积极解决”的原则处理问题。