坚持“房住不炒” 投机性需求渐次离场

2019年,在“房住不炒”调控主基调下,房地产行业“稳”字当头,房地产市场稳定、土地市场稳定、未来预期稳定,金融端调控谨守底线,楼市投机性需求渐次离场,住宅回归居住本源。

多位业内人士认为,2020年相关政策力度将根据现实情况有所微调,“一城一策”将落实得更为具体。专家建议,未来需要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任,进一步理顺中央与地方财政分配关系。

　　房地产市场增幅收窄 整体趋稳

2019年,我国商品住宅销售价格走势平稳,各城市房价降幅较为明显。中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告2019-2020》显示,从全国276个地级及以上城市二手房价格的同比增长来看,2018年11月共有22个城市增速为负,到2019年10月,全国276个城市中有87个城市二手房价格同比增速为负,189个城市二手房价格增速涨幅有所收窄。

诸葛找房数据研究中心研究员王新宇表示,从2019全年市场价格波动的趋势来看,年初时短暂延续上年年末下跌趋势,但跌幅持续收窄；3月份止跌转涨。随后自二季度以来价格环比波动变化逐步趋于温和,波幅基本稳定在0-0.3%之间。

从新房来看,国家统计局数据显示,2019年11月同比上涨幅度超过10%的城市有19个,较2018年底同比上涨超10%的40个城市大幅减少。

房地产投资方面也保持稳定态势。开发投资虽然维持2位数增长,但年内增速已现“七连降”。国家统计局数据显示,截至2019年11月,全国房地产开发投资额为121265亿元,累计增速为10.2%,较10月收窄0.1个百分点,已是连续7个月稳步下降。

　　土地市场出现分化

中原地产研究中心统计数据显示,50个大中城市合计土地出让金额达4.41万亿元,同比上涨19.33%。

中原地产首席分析师张大伟表示,从全年市场来看,整体处于高位运行,2019年特别是二季度明显冲高,但在三季度随着各种政策的影响,土地市场有所退烧。溢价率有所降低。

具体来看,50个城市中,杭州土地出让金额达到2836.63亿元。上海土地出让金额1992.39亿元、广州土地出让金额1864.71亿元、苏州土地出让金额达1850.26亿元。土地出让金额增幅较大的城市中,大连土地出让金额315.28亿元,同比增长147.26%；绍兴865.39亿元,同比增长110.35%；珠海456.83亿元,同比增长103.28%。

值得注意的是,土地市场分化明显,一方面是土地出让金额再创新高,另一方面是土地流拍增多。

诸葛找房报告显示,2019年,一线城市流拍现象较少,二线部分城市、三四线城市流拍现象较严重,尤其自下半年以来流拍率迅速上涨。

王新宇表示,下半年以来,土地遇冷趋势已经从三四线城市逐渐蔓延至二线城市,范围逐渐扩大。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,2019年流拍率高企,究其原因,主要是由于房企拿地节奏偏快,自身处于偿债高峰期,加之下半年融资渠道收紧,房企资金链偏紧,因此拿地更加谨慎。其次,上半年各地持续收紧调控政策,房企对下半年市场预期转冷,也在一定程度上抑制了拿地冲动。整体来看,房企在土地市场已明显理性,拉动土地溢价率持续走低。

　　房企继续“以价换量”

中原地产研究中心统计数据显示,因为供应量增多,部分地区商品住宅库存刷新纪录。

上海易居房地产研究院发布100城住宅库存报告显示,截至2019年11月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米,环比增长1.9%,同比增长5.7%。值得一提的是,当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从2020年趋势来看,由于调控政策并不会采取“一刀切”手段,因城施策依然是调控政策的前置性条件。在房企迎来集中还款期、库存大幅上涨的背景下,2020年房企仍将选择“降价促销去库存”来实现软着陆。

中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华也表示,从目前来看,2020年房地产调控政策主线较为明朗,短期看政策也不会大规模放松和刺激,房地产市场借政策真空期进行预热的可能性大幅降低。

中国社会科学院财经战略研究院研究员蔡书凯建议,未来需要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任,进一步理顺中央与地方财政分配关系,严格控制部分城市土地供给避免库存再次高企。同时,赋予地方政府一定的房地产金融调控权,可研究和探索首付比例和贷款利率区间管理的房贷政策,由各地根据本地房地产市场状况,在区间内自主决定房贷的首付比例和相应的贷款利率,或者在按照套数确定首付比例和贷款利率外,增加按照面积来确定首付比例和贷款利率。