[水皮]北京出台新版租房合同范本：规范涨租退押行为 禁止群租房隔断房 

2019年7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局发布新版《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，并于发布日起正式实施。

相比与被取代的2008年《北京市房屋租赁合同》，新版合同在合同适用度、退押期限、房屋信息披露等多方面做出了修改，其中最引发热议的当属其明确提出禁止违法群租和隔断行为。调整合同适用度，新增备案、涨租等规定

此次新版合同在合同适用度上做出了调整，即不再按自行成交、经纪机构居间成交、经济机构代理成交进行版本划分，而是针对住房租赁和房屋租赁经纪服务推出三个合同示范文本。

在新版本下，无论通过何种成交方式，均可使用《北京市住房租赁合同》。而当出租人或承租人分别与中介机构签订合同时，则适用于北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，此次北京发布三份合同文本，分别涉及到房东委托出租房屋、个人委托承租房屋、房东个人租赁交易三个领域，属于相对全面的政策，这也有助于后续租赁交易有章可循，对于大力发展租赁市场和保护市场参与者权益等都有积极的作用。

新版合同还要求在将合同复印件在租赁登记部门备案。严跃进认为，此类政策对全国其他城市有借鉴的意义，“在实际操作中，租赁合同备案的情况是比较少的，后续若是有备案的概念，这对于稳定租金、稳定租赁交易等都有积极的促进作用。”

除此之外，新版合同还在上涨租金、退还押金、房屋信息披露等方面做出了更加明细化的规定。具体表现于，在租金方面，新版合同禁止出租方单方面上涨租金，规定“未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。”在押金方面，新版合同明确了退还押金的期限，“押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。”在提供房屋信息方面，相较于2008年版的租房合同，新版合同增添了对房屋房屋层数、房屋平面图、户型等细节信息的披露。禁止群租房隔断房

新版《北京市住房租赁合同》备受关注之处在于其对群租房、隔断房做出了明确禁止：“(本市住房)应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。”

在房屋租赁形式部分，新版合同将其划分为“整租”和“合租”两种形式，并要求填写分租面积和居住人数上限。并且规定，如若实际居住人数多于本合同约定人数的，出租人有权单方解除本合同，收回房屋。

此前，北京市曾多次开展针对违法群租房的专项治理工作，并出台了《关于进一步规范出租房屋管理的通告》《关于在全市开展房屋违法出租问题治理工作的实施方案》《关于进一步规范出租房屋管理的通告》等系列文件，本次又将禁止隔断、群租行为纳入新版合同范本。对此，严跃进评价道：“对于此类群租房禁止的规定，体现了对于租赁市场严格管控的导向，尤其是要防范各类违规分割房子、变相群租等现象。”

群租房、隔断房虽然存在着私拉电线、堵塞通道等安全隐患，也屡屡发生火灾等安全事故，但因其价格低廉而仍旧受到低收入群体的欢迎。尽管政府已开展一系列打击活动，但群租房、隔断房依旧在暗地里存活。新规之下，将禁止违法群租写入合同条规“一定程度上会倒逼部分群体去寻找新的房源”，严跃进接受《华夏时报》记者采访时说。

失去群租房之后的低收入群体又该安身何处？严跃进进一步表示，此时需要政府和相关中介机构出力，为低收入群体创建更加安全可靠的居住模式，他建议“地方政府可以积极发布相关房源信息，即需要进一步降低租客的租房成本。后续也需要在集体宿舍等方面积极开展供应工作。类似政策下，相关中介机构也需要积极转型，进而形成更好的业务模式。”