一个企业要实现较好的效益，和企业管理、行业大势等因素密不可分，归根结底还是要产品好，产品是打开市场销路的前提条件。泰禾集团（000732.SZ）就是这样一家以产品取胜的房地产企业。

最近，泰禾集团发布2018年年报和2019年一季报，业绩亮眼。2018年，泰禾实现营业收入309.8亿元，同比上涨27.3%；利润总额50.8亿元，同比上涨69.6%；净利润39.1亿元，同比上涨67.6%；归母净利润：25.5亿元，同比上涨20.2%；EBITDA为60.2亿元，同比上涨54.06%。

在利润率方面，2018年，泰禾集团实现毛利率30.36%，同比上涨2.73个百分点，为近三年最高水平。实现净利率12.62%，同比上涨3.03个百分点；基本每股收益为2.0626元，同比上涨20.8%；净资产收益率为14.47%，同比上涨3.71个百分点。

业绩持续增长，泰禾集团的资产规模也稳步扩大。

2017年，泰禾集团总资产首次突破2000亿元，而到了2018年，这一数字继续攀升至2431.4亿元，同比增长17.8%。而公司净资产则达到318.9亿元，同比增长27%，归母净资产184.6亿元，同比增长14.6%。

那么在2018年全国房地产市场相对平稳的背景下，泰禾集团有如此增长，它靠的是什么？

水皮认为，首先是布局。

一二线城市的人口和购买力，决定了未来房地产市场的主场还是在一二线城市。

泰禾在地产行业里有着最清晰、最坚决的战略布局：只去一、二线，不去三四线，即便前者有结构性调控，后者有短期利好，亦不动摇。

年报显示，2018年，泰禾待开工土地面积408.85万平米，计容建面460.76万平米，在建项目58个，计容建筑面积1489.16万平米，在售项目70个。目前泰禾在全国29个城市拥有90余个项目，2018年又新增廊坊、中山两座城市，为后续业绩持续发力提供了保证。

其次，是强大的产品力。

在区域上坚守和深耕一二线城市的同时，泰禾在产品层面坚持做精品的战略更为业界认可。泰禾打造的新中式精装院落，已成为行业的现象级文化符号，“谈豪宅必谈中式，谈中式必谈泰禾”更是业内共识。

我们看到，今年春节刚过，泰禾集团就开启了大规模的营销行动，其中泰禾北京院子和泰禾金府大院获得了不俗的业绩，这也是北京市场对泰禾产品力的认可。

另外，则是张弛有度的现金流管理。

在楼市扩张期，泰禾迅速布局一二线城市的核心地段，而随着这些项目在2018年实现结转，泰禾集团的现金流从2018年三季度由负转正至1.6亿元，到2018年底，泰禾经营性现金流净额达到139.3亿元，到2019年一季度末又有增长。2018年和2019年一季度合计销售商品收到的现金更高达630亿元。

负债率方面，截至2018年末，泰禾资产负债率同比下降0.95个百分点，净负债率同比大幅下降90.15个百分点，负债水平持续稳步下降。至2019年一季度末，净负债率又同比继续大幅下降105.69个百分点，短期债务规模整体也保持持续下降趋势。有息负债规模得到进一步控制，一季度环比减少100亿有息负债；净资产规模持续增加，公司财务安全性显著提升。

现金流的增加，负债率的下降，一方面说明泰禾回款率稳步提升，另一方面也显示出企业销售势头良好、自身造血能力稳步增强，偿债能力显著改善。

纵观近期密集发布的房地产企业年报，随着销售结转期的到来，上市房企财务表现总体呈现上升趋势。而房地产市场经过多年发展，市场的主流需求已经从有房住的刚性需求变成住好房的改善型需求。下一轮市场的聚焦点将在产品的比拼上。

而像泰禾集团这样具有产品竞争力企业，必将占得先机，走得更远。