2018年没有完成销售目标，2019年又将销售目标下调，首创置业股份有限公司（以下简称“首创置业”，2868.HK）显得有些信心不足。

近日，首创置业举行了2018年度业绩发布会，据年报显示，首创置业实现签约销售额706.4亿元，没有完成2017年业绩发布会时预期的800亿元。

2018年2月份，首创置业在业绩发布会上雄心勃勃，提出2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年销售额争取突破1000亿元，2020年销售额争取突破1400亿元。不过，不仅2018年的目标没有实现，首创置业还对2019年的目标进行了下调，由1000亿降为800亿。

根据年报显示，首创置业2018年新增了220亿元的负债，总负债达1315.16亿元，虽然负债率为77.49%，没有达到很多房企80%以上的水平，但这并没有计算134.76亿元的永续债，2018年首创置业又增加了75.86亿元的永续债，这部分债务计入了权益而非负债中，若计入总负债，则其负债率达到85.43%。

针对降低销售预期和负债规模较大等问题，记者向首创置业董秘秦怡发送了采访提纲，但截至发稿之日尚未获得回复。

净利润下滑

天津武清高村，首创置业的项目随处可见，有已交房的地块，也有正在开发的地块，首创置业年报显示，其在这一区域有290万平米的开发体量。

这主要依托其母公司首创集团的资源，后者在这里开展轨道交通、高速公路等基础设施业务。2009年，借助与母公司在基础设施业务领域的协助互动，首创置业成功取得京津高速公路天津武清段290万平米土地开发整理权。

不过，受2017-2018年环京楼市低迷的影响，这里销售情况一度十分惨淡，为促进销售，去年初首创置业甚至祭出首付分期的“促销”方式。

作为首创置业业务重镇，天津地区2018年销售额为92.43亿元，比2017年还减少13.92亿元，仅占总销售额的13.08%。

此外，一级土地开发周期长、回款慢的特点也对首创置业业绩产生了不利影响。

根据年报显示，2018年首创置业实现营业收入232.57亿元，同比上升9.23%，但净利润为24.17亿元，同比下滑13.59%，归母净利润19.23亿元，同比下滑约9%。

据了解，2018年首创置业税后毛利率较2017年下降了1个百分点，主要原因是2018年一级开发业务毛利率降低。据了解，2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元，2018年该项成本猛增至20.81亿元。

2018年度，首创置业土地一级开发收入约为29.03亿元，与2017年的29.06亿元基本持平，但成本却增长了11.1亿元，同比上升114.32%。

利息费用高达25.71亿元

导致首创置业净利润下滑的另一个重要因素是融资成本过高。

2018年，首创置业综合采用了债券、险资、资产证券化、供应链融资等融资方式，发行5亿美元3年期境外高级债券；发行100亿公司债；完成首单供应链融资。2018年总负债为1315.16亿元，新增了220亿元的负债。其中短期借款27.49亿元，比上年增加9.71亿元，长期借款382.13亿元，比上年增加161.7亿元，同比上升73.26%。

虽然首创置业总负债率为77.49%，没有达到很多房企80%以上的水平，但这并没有计算134.76亿元的永续债，2018年首创置业又增加了75.86亿元的永续债，这部分债务计入了权益而非负债中，若计入总负债，则其负债率达到85.43%。

2018年首创置业多次发行永续债，6月，首创置业发行永续中期票据人民币20亿元，扣除发行费用后，确认其他权益工具人民币19.88亿元；8月，首创置业发行永续中期票据人民币20亿元，扣除发行费用后，确认其他权益工具人民币19.91亿元；9月，首创置业通过华澳国际信托募集发行永续债票据人民币8.7亿元，扣除可预见未来不可避免的分红后，确认其他权益工具人民币约7.96亿元。

一名国企财务总监告诉《华夏时报》记者，永续债是明股实债，虽然计入权益中，但仍然是债务，永续债一般在前3年利率较低，但3年后会跳涨，很多企业为了在短期内降低负债率，便发行永续债，并在3年内还清，但如果3年内不还清将会造成较大的财务成本。

事实上，除了永续债外，2018年首创置业还多次采用了其他“明股实债”的权益工具。2018年3月，首创置业发行债权融资计划人民币600000000元，确认其他权益工具人民币553800000元；4月，首创置业发行债权融资计划人民币200000000元，确认其他权益工具人民币184600000元；6月，首创置业发行债权融资计划人民币1500000000元，确认其他权益工具人民币1416525000元；8月，首创置业发行债权融资计划人民币1800000000元，确认其他权益工具人民币1735200000元；9月，首创置业发行债权融资计划人民币350000000元，确认其他权益工具人民币337400000元。

根据年报显示，2018年首创置业利息费用高达25.71亿元，比上年同期增加12.43亿元，同比增长93.6%。同时，25.71亿元的利息费用也比首创置业2018年的净利润还要高。

推行供股

在融资成本高企的情况下，首创置业又以推行供股的方式来融资。

3月8日，首创置业发布公告称，董事会已批准公司进行供股的有条件计划，目前预期此举将增强公司资金实力，降低杠杆比率，优化资本结构，支持公司业务可持续发展，并实现进一步突破。

记者了解到，所谓“推行供股”即按照目前的市场股价推行新股，让股东和投资者购买。根据首创置业公告，“预期每十股本公司现有股份将发行不多于五股供股股份，而本公司的已发行股份总数预期将增加不超过50%。认购价预期将参考市场价格厘定，当中会考虑H股于紧接供股公告前的一段时间的平均收盘价。”

一名不愿意透露姓名的房地产专业人士表示，供股是低成本融资的较好方式，实际上就是让股东再出资，一般控股股东的出资额是比较大的，也就是说，首创置业还是要利用其控股股东首创集团的资源。