香港的楼市轮回，比我们预料的还要突然。

今年上半年，在全球楼市出现下跌时候，香港楼市还是一派欣欣向荣。截至7月底，香港楼价已经连涨27个月，仅上半年的涨幅就达到13%，香港也成为“全球房价最难负担的城市”之首。

蓝筹屋降价超20%

但从8月以后，这种情况就有所改变。根据公开数据显示，2003年以来翻了两倍的香港二手房，9月份以来下跌了2%左右。

香港楼市参考指标的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄，近期房价就下跌了15%。其中有一套41.06平米的两房，成交价格是456万港元，跟最高成交价比，跌幅超过22%。

而降价的嘉湖山庄，只是新界房产的一个缩影。中原地产最新数据表明，降价楼盘最多、降价幅度最大的区域就是新界东；唯一一个楼盘房价全线下跌的区域也是新界东。此外，在截至上个月的12周之内，新界西私人住宅的房价也下滑了2.5%。

可能不在香港的人不知道，新界东和新界西住了一半左右的香港人，所以市场反应之大，可想而知。

“准地王”流拍，豪宅不再“豪”

不仅刚需盘不景气，香港豪宅也不好卖。作为全球房价最贵的城市，香港的豪宅市场，从来不缺客户。大家都说在香港拥有一套山顶豪宅，就是身份的象征，但是现在也有掉价的时候。

10月16日，香港地政署公布，香港山顶文辉道12号豪宅地皮因为出价没有达到要求，宣布流标。这是香港山顶昂贵地段中的官地，但是由于楼市降温，地皮的估值也受到影响。

不仅如此，甚至出现豪宅卖家亏本甩卖的现象。据报道，有一位卖家在2015年以1305.98万港元买入豪宅，去年12月份，卖家以1820万港元挂牌出售，今年连续三次降价至1450万港元还没有人问津。直到降到1300万港元才卖出，这个价格跟最初挂牌价相比，降低了520万港元，降幅接近30%。

10月最后一周，香港居然从全球豪宅房价涨幅榜的前十名里消失了，最终它以5.5%的年涨幅，排在第14名，就连广州都排在香港的前面。楼市降温，投资者割肉自保

香港楼市的成交量也大幅腰斩，据统计，10月份新建住宅销售交易量跌到112亿港元，创下了16个月以来的新低；同时新屋交易数量仅1130宗，只有9月份的一半。

雪上加霜的是，违约退房的也越来越多，南华早报的报道就说，到10月底，在香港新房交易中间，已经有36起个人买家违约的案例，在去年才9起。

违约楼盘的成交价在490--3980万港币左右，香港的新房交易需要支付5%的定金，也就是说违约金少则25万港币，多则200万港币。购房者宁可选择损失20万定金，也不愿意继续买房，可见他们心中是多么的恐慌。香港房价降温不是偶然

那么，是什么原因导致香港房价降温呢？

一方面，香港政府频频出手调控楼市，加大了买房的成本，特别是开征一手房空置税，吓退了不少投机炒房者；其次，它毕竟涨了27个月了，涨幅超过45%，再往上涨也难；再者，港币是跟美元挂钩的，美元频频加息，港元也不得不加息，而一加息之后，买房成本实际上也增加。

还有一点就是，内地对外汇管制，导致非法外汇交易越来越难，人民币出境也越来越困难。那么香港楼市，特别是豪宅，相当一部分的买家来自于中国大陆，这条通道被阻断，一定程度上也是香港豪宅无法再涨的重要原因。