正所谓“三十年河东，三十年河西”。

往年“地王”频出的场景历历在目，如今，南京“地王”停工的事实摆在眼前，但这只是近两年来“地王”们命运的一个缩影，2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”，在2017年全国各地实行了近乎严苛的调控政策后，身陷调控风暴中的地王们，如今开发现状如何呢？

南京地王崩盘是必然

据媒体报道，南京“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。

2016年4月，北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司以2.23万元/平方米的楼面价，一举拿下该地段，成为当时当地的“地王”。拿下地块后，开发商极其看好，还曾联合信托公司发起了一款34亿元的信托产品。

但就在近期，南京多家本地媒体报道，京奥港未来墅项目工地已于11月25日因拖欠工程款停止了施工。值得注意的是，即便施工正常，这个地王也将面临崩盘的命运。

首先，按照楼盘的成本价计算，该楼盘要想回本，售价至少是3.5万元/平方米，但现实情况是，在南京限价的背景下，今年9月该楼盘上市销售的均价为2.5万元/平方米，而周边的二手房到现在也只有2万多元。也就是说，开发商在以亏本的价格售楼。

第二，以房地产行业开发的周期来看，为了资金尽快回笼，每个项目的开发周期一般控制在3年以内，像碧桂园、万达等成熟开发商，从拿地到预售最快仅需半年。但“京奥港未来墅”从2016年4月拿地至今，其正在施工的A地块仅有几栋楼形似封顶，距离整个项目完工还相去甚远。

第三，也是最重要的，前面提到的34亿信托产品即将到期。这也就意味着曾经偏紧的资金链，到现在是彻底地断了。

其实，南京地王的案例并非极端个案，而是行业性现象的开始。过去两年地王频出，当限购、限价、限制流通等政策密集出台后，开发商回笼资金的周期会拉长，一旦资金链断裂，项目就陷入停摆的泥潭。

曾经的地王们，成烫手山芋

整个2016年，中国一共产生了超过340宗“地王”，特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市，地王频现。很多城市的新区在地王的烘托下，迅速走完了需要多年发展才能完成的房价进度。但是如今，这些地王的现状如何呢？

最近的一篇研究报告，选取热门城市的50个典型地王项目展开分析，结果显示50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工，集体患上了拖延综合症。

另外，2016年以来50宗高价地中，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。换句话说，曾经光鲜的地王，现在就如同烫手的山芋。

为什么会出现这种情况呢？主要还是跟资金相关。

一方面，房价涨不涨，主要看广义货币发行量M2，在过去26年里，广义货币发行量增长了101倍左右，房价上涨了几十倍。但到2016年，M2出现逆转，8.8%的增速创下了27年来的历史新低，这意味着整个市场将处于“资金荒”。

另一方面，居民贷款下降，10月，居民中长期贷款月新增量环比少增1076亿，同比也少增1181亿，贷款的下降直接反映出居民炒房的热度在下降。

所以的话，没人买房、没钱买房，房地产开发商当然就得“饿肚子”啊，如果再来个饥寒交迫，那后果就不堪设想了。

未来两年，房地产将面临饥寒交迫

大家都知道，现在很多城市都出台了限购、限价规定，其实限购还好，因为各地花样繁多的人才引进计划，其实已经变相的开了限购的口子。但是限价，却注定是一个无法逾越的高墙，因为它与数据直接相关，今年多个城市出台规定，房地产在售价格不能超过2016年10月，而2016年10月是这一轮房价暴涨的开始。

可是，到明年，也就是2018年，2016年的数百个“地王”就要入市了，他们拿地的价格无一例外都很高。按照规律，他们无一例外都会豪宅化，因为只有豪宅才能有足够的溢价，也才能赚取更多地利润。不幸的是，它们一出生就遇到了一只巨大的限价之手。

更可怕的是，2018年还是开发商还债大年，今年9月，债券评级机构穆迪发布研报，在纳入评级的52家房企中，有超过七成债券将于2018年到期或可回售，总额为2601亿元，到2019年房企债券到期规模将进一步攀升到4026亿元。

在这种饥寒交迫的情况之下，那些大的企业依托前期的储备，能撑到最后；但对于很多中小民营房企，拿错一块高价地，基本上就葬送了整个企业人生。

所以，孙宏斌有一句话我是非常认可的，他说开发商最大的风险就是千万别高价拿地。可惜冲动是魔鬼，当房地产热起来的时候，大家普遍都会追涨，这个道理跟股票是一样的，追涨杀跌人之本性，开发商也一样难以避免。