我有个朋友叫李俊怀，是地产红人，也是大胡子说房的创始人。

最近我和他频繁交流，发现观点高度吻合，核心聊到城市分化。

关于城市分化，对我们的影响到底有多大？其实，最直接的就是影响手中房产的价值。未来，一部分房产，仍是一笔物有所值的好资产。另一部分房产，势必一文不值。

现在的有钱人，大都在一二线城市

十年前，我们眼中的有钱人，都是些矿老板煤老板什么的，甚至还出了个网络热词，叫“土豪”。

反正，那时候的有钱人，都在些小地方。

十年后，我们眼中的有钱人，都是坐拥一堆房产收租的，要不就是他们的子女。现在的热词换成了“财务自由”，就是房租等被动收入大于其日常支出的。

而这些人，大部分都在一二线城市。

无法阻挡的人口流动

从“土豪”到“财务自由”；从“小地方”到“大城市”。

表面上只是网络热词和社会现象的变化，背后却是时代浪潮下的一股洪流。

这股洪流就是大国崛起中的大城市化，也是全世界各个国家经济走向发达的一个不可改变的规律。

大城市化，就是大城市和小城市的差距，不仅在经济上会越拉越大，人口也都逐渐往几个较为发达的区域聚集。

1990年，改革开放初见成效，GDP排在第十位的成都是174亿，排在第一百位的中山是43.5亿，两者的差距是4倍。

10年前，城市分化逐渐开始有雏形，排在第十的青岛是4890亿，排在第一百位的菏泽是954亿，两者的差距扩大到了5倍。

如今的2019，大城市与小城市的经济差距进一步拉大，排在第十的杭州是6949亿，而排在第一百位的信阳是1214亿，两者的差距已经快到6倍。

这种差距的逐渐拉大，我们在生活中可以更加明显的体会到。

十几年前，很多大城市与小城市的区别就是一个大与小的区别，大城市有更大的面积和更多的人口，其余方面和小城市差得并不太多。

那时，杭州似乎就比绍兴多个西湖而已，堵得水泄不通的市中心和遍地的出租车拒载现象，让人觉得还不如回绍兴去瞻仰鲁迅算了。

那时，武汉破得简直就像个县城，武昌火车站的卫生间脏得如同农村的牛棚，反而同省的宜昌就感觉干净很多。

那个时候，我们经常向往的，是小城市安逸而稳定的生活。

然而今天，时代稍稍地发生了一些变化。

大城市与小城市开始有了许多方面的差异，这些差异直接影响到年轻一代人的去和留，然后产生更大的差异。

差异主要体现在教育和产业。

你可以在大城市轻松找到乐高机器人和Python学习等细分领域的少儿教育，但大多数小城市还是遍地的钢琴绘画拉丁舞。

你可以在大城市寻觅到一份天天拍抖音的有趣职业，但在小城市大多还是你不一定感兴趣的企事业传统产业，而且四处的关系网更令人窒息。

中国人的观念很统一。

哪里有利于下一代就去哪里。

哪有有钱赚就去哪里。

于是，教育和产业的分化开始形成人口的大规模迁移，这和发达国家的人口迁移史非常相似。

今天，美国东海岸的人口，已经高度集中在纽约、费城、华盛顿和波士顿等几个大城市极其周边，其余小城市和县郡人口密度都已经到了一个相当低的程度。

中国的人口集中度也不低，但各大小城市的人口集中度仍高于美国。

可以预见的是，中国未来的人口一定会继续往一二线城市及其周边集中，而且会持续几十年甚至更长。

即使今天整个日本的人口数量已经开始逐渐减少，但东京都和东京圈的人口却仍然在增长，这就是不可阻挡的人口向发达地区集聚的力量。

不可撼动的国家意志

我们可以看到发达国家崛起的规律，中国ZF背后的智囊团们当然也看得到。他们早就制定出了最符合经济规律的发展策略，并在一次次会议里，向群众透露着一些信息。

近日，某次国家顶层的中枢会议，官方是这么描述会议内容的：

会议明确了中心城市和城市群作为承载发展要素的主要空间的作用，并提出要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。

很显然，会议原文中，最值得深思的是以下两句话：

1.增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力

城市的人多了，就会产生房价过高、交通拥挤、资源不足等“大城市病”。

以前，我们对这些“大城市病”的处理方法是控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇。

可即便是这样，大城市与中小城市的差距还是越拉越大。强行主导经济分散，对大城市的“城市病”缓解，没有任何作用。

现在，会议说得很明显了，要换个思路，不能说大城市装不下人了，而是大城市的人口承载能力，还需提高。

道路太堵？那是路不够宽。

地铁太挤？那是地铁修得不够。

总之说白了，未来的方向就是给大城市创造更多的就业岗位，创造更分散合理的就业区域等等，使大城市能装下更多人口。

楼市发展长期看人口。未来大城市将容纳更多人口，所以楼市走势会如何，自然不言而喻。

2.增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能 

什么叫其他地区呢？

按照会议的说法，是除了中心城市和城市群以外的地区。

中心城市好理解，就是说北京、上海、广州、天津、重庆、武汉、成都、郑州和西安这9个国家中心城市。

但城市群不一定就等于目前规划的19个城市群。

因为这些城市群，圈的地方实在太多了。

现在中国78%的人口都规划在城市群中，没有一个省会城市不在城市群的范围内，且这些城市下辖的县区也在城市群中。要想雨露均沾，基本不可能。

所以如果硬要给其他地区下个定义，就是除了一二线城市，以及与其高度连接的城市群以外，统称为其他地区。

这些其他地区的发展思路是怎样的呢？保障三个安全：粮食安全、生态安全、边疆安全。

说白了，就是要耕地收粮，种树种草，和保卫边疆。

什么金融服务、什么基因制药、这些现代的经济产业基本都与之无关了，建设绿水青山和支持祖国边防，才是他们的任务。

楼市发展中期看产业。产业的分化，势必带来房价的分化。

难以想象的城市分化

黑龙江鹤岗，320的房子，15万一套没人要。深圳南山，优质的二手房，均价9.17万/未必买得到。

中国的人口流动趋势一定会像发达国家一样，不停往高能级的大城市聚集。人口的流入和集中势必会带来房价的攀升。故人口群集明显的一二线城市的房子，仍是一笔物有所值的良好资产。

对房产有一定基础知识的人都知道，三四线城市的房产存在供大于求、无产业支撑、投机泡沫严重的现状，基本没有投资价值。

可是大家也许不知道的是，三四线城市不仅房子涨不上去，成为投资客的坟场，部分城市未来还有可能出现城市空心化的现象。

城市分化，带来的不仅仅是一二线人民的生活差距，还会是房价的分化。

也许，未来几十年，中国会出现像底特律这样的城市，支柱产业衰退，人口急剧下降，房产一文不值。

一二线城市和其城市群承担发展经济的任务，继续收纳人口，扩大规模；其他地区好好负责生态环境，种草养牛，保卫边防。

那些小城市的什么工业园，什么孵化器等等，就当概念听听好了，毕竟这不是你的任务。

相对应的，我们选择什么样的房子，就决定了我们的资产是在发展扩大，还是在种草养牛。

这很残酷，也很现实。

我常常聊宏观经济、股票、黄金其实就是在教各位同学管理财富，保值增值。而房产作为家庭财富核心的一部分，不容小觑。

城市分化，势必来带楼市的分化。在未来，一部分房产仍是好的房产。另一部分房产，势必变得一文不值。

为此，我特意请我的朋友李俊怀结合他10余年的地产经验帮5000+家庭指导房产买卖的实操为各位同学做一次免费的公开课