原标题：“首付1折”重现江湖？苏州楼市10月成交骤然降温
摘要：苏州楼市近期驶入“降温通道”。9、10月至今,市场多个楼盘积极打折促销,甚至推出特价房、限时秒杀、首付1折等多重优惠以抢跑市场,但成交量并不乐观。
苏州楼市近期驶入“降温通道”。9、10月至今,市场多个楼盘积极打折促销,甚至推出特价房、限时秒杀、首付1折等多重优惠以抢跑市场,但成交量并不乐观。58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者指出,苏州楼市有一定降温现象,但眼下还处于“盘整期”,在盘整期会出现整体价格相对稳定或者稳中有升、但成交量有所下滑的格局。
临近年底,房企加紧冲刺业绩。紧抓“金九银十”“双十一”这些销售旺季,多家房企将苏州“货架”摆得满满当当。仅以10月为例,据安居客数据,10月苏州新颁发了28张预售证,其中有10个纯新盘取证,共计新增住宅房源8629套,环比前9月上涨了60%,新增供应面积达101.63万平方米,购房者可挑选空间放宽。
随着供应的增加,楼盘之间的竞争也变得更为激烈。近期在苏州市场上,多个项目使出浑身解数,不仅给出了特价房、“限时秒杀”等购房优惠,销声匿迹甚久的“首付一折”也重出江湖。
例如,位于木渎板块的中铁诺德国礼项目在10月即被媒体报道“低于楼面价出售,还赠送车位,一套房最高降价达到90万——100万元”。11月11日上午,《华夏时报》记者致电售楼处询问近期有何优惠,工作人员热情邀请记者当日看房,并称该项目在“双11”期间给出的优惠较之前更为丰厚。
据此前公开的数据,该项目在今年7月底首次领取预售证,整体均价31550元/平方米(毛坯),备案单价29814.6-32914.6元/平方米。对比周边约4万元/平方米的二手房价格,倒挂优势明显。同时,对比2016年9月拿地时的28965元/平方米楼板价,该项目当前的售价也算是“贴地价”了。
位于苏州相城区的珺睿庭原价约2.2万元/平方米,9月底推出了10套“一口价”房源,最低单价仅为16628元/平方米；国庆黄金周假期,该项目推出了总价95折特惠。值得注意的是,国庆期间,该项目还推出了一成首付的优惠,首期款仅需26万元,引起了市场的高度关注。不过,《华夏时报》记者也了解到,所谓“一成首付”其实算是一个噱头。项目官微解释称,“总房款分期付款,首次只需支付总价的10%。”
丰富多样的促销活动未能明显推升楼市热度。以10月数据为例,诸葛找房给出的数据显示,10月苏州新房成交量骤降,共成交6732套,环比上月跌幅35.10%,同比2019年10月下降33.04%。整体来看,根据克而瑞的统计数据,2020年1-10月,苏州市区商品住宅供应面积801万平方米,同比增加26%,成交面积为676万平方米,同比减少13%；但成交均价有所上涨,1-10月成交均价26297元/平方米,同比上涨21%。
而在新房积极降价打折的同时,苏州二手房市场也不容乐观。诸葛找房数据显示,苏州10月份二手房市场成交继续回落,共成交4753套,环比上月下降22.85%,同比去年10月下跌30.78%。其中,一向颇受置业者追捧的工业园区板块以796套的成交量排在第3位,环比跌14.13%。不仅如此,10月苏州市二手房挂牌均价为29733元/平方米,环比上月微跌0.17%。其中,工业园区板块的挂牌价以41967元/平方米居于首位,环比微跌0.18%。
同策研究院分析师方玉凤告诉《华夏时报》记者,与去年同期相比,今年“金九银十”确实成交略有下滑,主要原因在于疫情期间积压的需求释放已近尾声。方玉凤指出,成交为波动性的下滑,市场实际处于平稳状态。实际上,苏州楼市进入下半年之后整体市场处于平稳状态,连续几个月的月均成交量基本维持70万方左右,并未有太明显“降温”。
“从苏州近两个月的市场的数据表现来看,的确是出现了一定的降温。”58安居客房产研究院分院院长张波也向《华夏时报》记者指出：“我个人认为降温速度没有公众想象的那么快。”
其以苏州二手房市场状况为例。根据安居客平台的二手房挂牌价格来看,今年以来一直延续了房价上扬的态势。11月至今,挂牌均价已达21710元/平方米,相比去年同期超过11%。“所以整个苏州楼市我们认为现在处于一个盘整期,在这个盘整期,会出现整体价格相对稳定或者稳中有升、但是成交量有所下滑的这样一个格局。”张波说。
之所以近期市场促销动作较为密集,张波向《华夏时报》记者分析说,首先需要注意的是,“降温”主要聚焦在一些个案上面。比如像九龙仓翠樾庭、中铁诺德国礼这些“地王项目”,相对来说价格偏高,市场的认可度也就会弱一些。张波表示：“在这个情况下给出一些打折促销,甚至是幅度比较大的打折促销也是比较正常的。”
同时,调控政策的加码,致使购房者观望情绪较浓,客观上使得一些原先热度较高的城市冷了下来。此外,长三角尤其是苏州这种热门城市原本就是房企的重仓地,也是业绩的主要来源之一。因此临近年底启动打折促销,也是为了快速回笼资金。
“苏州之前上涨的行情我认为更多的是产业结构调整,靠产业经济和人口导入来实现的,目前在达到一个天花板之后,自然会有所回调。”佳源集团人事行政部文秘宣传室主任朱梁峰告诉《华夏时报》记者,其个人认为,对比苏州和杭州,两者在前两年都经历了暴涨行情,但是内在驱动力有点不大一样,杭州是靠拆迁户驱动的,苏州一直坚持不拆旧、建新区,“所以老板姓其实平均购买力没有那么高”。
与此同时,受访人士普遍认为,苏州市场分化明显。即使市场有所降温,有资源支撑及高性价比项目依然颇受市场欢迎。例如,在方玉凤看来,市辖区市场热度目前分化明显,优质地段限价盘市场热度较高,其他项目热度则表现一般。以园区等板块为例,一二手倒挂现象依然存在,新盘呈现供不应求的局面；但与此同时,相城、浒关等区域在售项目较多,客户观望情绪较重,市场成交热度整体不高。
进入11月,苏州楼市有不少纯新盘要赶在年底前入市抢客。据安居客统计,11月,苏州有25盘开盘加推,其中有23个项目为纯新盘。对此,方玉凤判断,短期内苏州市场应该会持续呈现周期性波动,房企端受市场竞争压力、年底指标压力及三道红线对房企现金流压力的影响,后期或将调整项目价格,以价换量。