2016年我国楼市销售规模创了历史新高，万科作为局内人置身其中，它的切身体验比外人的臆想要可靠些。万科的年报以及上午的推介会，向我们讲述了万科对楼市的回顾，以及对未来房地产走势的看法。

一、万科对楼市的回顾与展望

商场如战场，去年楼市的亢奋状态有些像群雄争霸逐鹿中原，万科依旧是里面的王。但以王者身份来看这个过热的战场，万科理性表达了自己的5个观点：

1个总结：楼市高烧，销售规模创新高，开发商中强者更强；

1处隐忧：面粉比面包贵，土地成交价屡创新高；

1种分化：热点城市和三四线城市的供需关系，将持续分化；

1点安慰：第四季度国家出台政策给楼市降温；

1份展望：房屋是用来住的。让房屋应回归居住属性，让房地产应回归实业属性。

（表现为：热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。）

万科很明确的表达了自己对楼市政策的预期：国家会继续出台防范市场过热的政策，并着手制定促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。言外之意是，楼市的确存在泡沫，这样发展的确不合理，国家也该管管了。

二、万科如何看待不同城市的房价分化？

总的来说，就是在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。

1、一线城市的房价会降低吗？

万科长期观察了下面14个城市的房价，分别是：北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州。

由于2015—2016年商品住宅成交量的持续增长，很多城市的新房已经供不应求，库存已经从2014年底的1.55亿平方米降至0.93亿平方米。

这些城市商品房的销售周期，已经从2014年底的11.5个月缩短至2006年底的6.9个月，想想为了买房夫妻离婚的速度比结婚都快，对这个库存去化周期也就容易理解了。

2、不被万科看好的12个城市

住房供给短期属于局部现象，很多城市依旧面临着去库存的压力。单纯从房价绝对值来看，上图中深圳、北京和上海的房价已跻身国际高房价城市行列。但是有个规律不服不行：一线城市房价明显高于二线城市，二线城市房价明显高于三四线城市。

2016年万科计提的存货跌价准备，比上年同期增长了82.3%。既然万科在年报中明确表示，这12城中的13个楼盘存在市价可能低于预期的风险，那么，究竟是什么样的城市中的楼盘，让万科的风险意识加重？

见下图。

上面12个城市中除了宁波和大连，其余的都属于三四线城市。万科既已在前面表明“各城市的总体供需关系分化仍较为明显”，在行动中肯定会有所体现。对三四线城市的这些项目，出于对市场前景的审慎考虑，8.4个亿的减值准备，还是要提的。

房价不会跳水，只是在做俯卧撑？

三、万科经营上如何顺势而为？

万科是很乖的。作为一家稳健经营、依靠专业能力发展的企业，万科明确表示其对房地产的定位、与中央对房地产的定位高度吻合。即是前面提到的，让房屋回归居住属性，让房地产回归实业属性。

万科的经营战略，可抓重点归结为4个关键词：并购；轨道+物业；城市配套服务商；以及事业合伙人制。

1、并购

截至期末，万科的账上有870.3个亿的现金，远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币 433.5亿元。要这么多现金干嘛用呢？业绩推介会上有记者就问：万科是不是打算收购一些小企业？

郁亮回答说：你这样讲有乘人之危的意思，但万科不是乘人之危。作为行业老大，帮助处于困境中的企业是我们的责任。“2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。”

2、轨道+物业

郁亮对过去10年华润作为万科基石股东所发挥的作用作出了很高的评价，并称“未来一切有利用公司稳定发展的结构我们都欢迎”。对于深圳地铁取代华润成为万科的基石股东，年报中表示：

“轨道+物业”开发模式，是我们首先应该想到的努力方向……据有关部门估计，到 2020 年，我国城市轨道交通总里程有望较2015年增加近一倍，这将为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。

3、城市配套服务商

2016年，万科 2014 年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局初现雏形；2017年，会继续落实“城市配套服务商”战略。

万科从2014年开始推行事业合伙人制，故事仍将继续。

四、总结

万科的年报信息含量很大，管理层讨论简明扼要，条理清晰。还是那句话，年报水平高的企业，业绩也不会差。另外，万科能够踩准楼市的发展形势，并以此为导向形成自己的战略规划。

不论对谁来说，万科都很有借鉴意义。期待如万科所料，住房最终能回归居住属性，范爷不能再低，但房价可以。